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[마켓 분석:인테리어③] 주택정책 영향 크다

[마켓 황성수 기자] 재건축·재개발, 정부 규제 시작

주택 인테리어 시장은 주택정책의 영향이 크다. 인테리어 시장이 주택 신축이나 재건축과 밀접한 관련이 있기 때문이다.

재건축·재개발을 지금까지 적극적으로 정부에서 권장한 적은 거의 없었다. 지자체 단위에서 공격적으로 추진했던 '뉴타운'을 제외하면, 재건축·재개발 과정에서 발생하는 기존 원주민과 보상 및 철거과정에서의 잡음 등 '불편한' 일들을 정부에서 선호하지 않았기 때문이다.

특히, 한국 정서에서 재건축에서 발생하는 이익(어디까지나 기존 조합원들의 '대지지분'에 프리미엄을 붙여 매각하는 것에 불과함에도)을 공공이익으로 되돌려야 한다는 움직임이 과거부터 거세기 때문에 재건축 과정에서 발생하는 이익이 감소되며 기존 조합원들의 움직임을 제약하는 결정도 자주 나오고 있다.

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초과이익 환수, 최대 8.4억원의 부담금 계산까지 제시된 상황

또한, 재건축 관련 설계제약(해외설계 혹은 층수제한) 등으로 오히려 경기도 신축단지 개발과는 거리가 먼 개발이 진행되기도 했다. 단적인 예로, 잠실 엘스·리센츠·트리지움·레이크팰리스로 대표되는 주공1,2,3,4단지 재건축이 있다. 단지구성에 과거 아파트와 비교했을 때 신축말고 특색 없는 아파트단지가 난립하게 됐다. 심지어 아파트 높이도 같아 아파트 병풍숲이 거대하게 만들어졌다.

서울보다 지방인 세종시 제안사업에서 등장한 아파트들이 혁신적 설계로 만들어지고 있다. 국내에서 가장 고가 주택이 밀집한 지역의 아파트가 오히려 더 판에 박힌 방식으로 개발되고 있다.

또한, 최근 재건축을 둘러싼 여러 규제책들이 등장하고 있다. 대표적으로 재건축 초과이익환수제와 안전진단 기준 강화다. 재건축 초과이익환수는 주요 단지별로 초과이익이 상당히 높을 것으로 알려져 있다. 결국, 실제 재건축 진행시 부담금이 증가한다. 하지만, 재건축 종료시점 주택가액이 매우 커야만 초과이익부담금도 커지는 구조로 오히려 초과이익환수제의 전제에는 재건축 이후 신축 주택가격이 강세를 띈다.

안전진단 기준 강화는 2018년 2월에 등장한 정책이다. 사실 새롭지는 않다. 이미 과거 참여정부 당시 재건축 안전진단 기준에서 구조안전성을 가장 중요한 요인으로 지정했기 때문이다.

박근혜 정부를 거치면서 구조적 문제보다는 실제 조합원들의 주거에 불편한 점을 개선하기 위한 재건축을 인정해주던 분위기가 3년만에 다시 '구조안전성' 중시로 전환된 것이다. 건축을 진행하는 단지들이 재건축을 추진하는 진정한 이유가 '붕괴위험'인지 고민의 여지가 있다. 현재의 재건축 안전진단 기준 강화가 전반적인 재건축 단지들의 움직임을 제약하는 것은 분명하다.

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자료:현대건설

최근 들어 소방활동 용이성과 주차 등 일부 판단기준을 완화하는 정책이 발표됐다. 그러나 실제로 2가지 사항만으로 재건축을 용이하게 이끌어간다는 것은 지나친 낙관에 가깝다. 현 시점에서 재건축 속도가 빨라지기를 기대하기는 어렵다.

재개발도 마찬가지다. 재개발은 개발된 지 시간이 많이 경과된 강북지역에서 주로 진행된다. 재건축보다도 많은 이해관계자간의 반목과 진행 중간중간에 발생하는 일시적 경제위축으로 사업시기가 지연되는 것이 다반사다. 재건축과는 달리 재개발은 세입자 주거이전비와 상가 영업보상비가 필요하다. 철거과정에서 지나친 물리적 충돌을 지난 2009년 용산4구역에서 지켜보기도 했다.

또한, 조합과 시공사간의 다양한 의견불일치 등 재개발 진행과정이 지난하다. 따라서, 재개발 속도는 재건축보다도 오히려 지연이 더 빈번히 나타난다. 주거 취약지 신축주택 공급은 더욱 간단치 않은 문제다.

즉, 재건축·재개발 모두 현 정부의 정책상에서는 진행속도가 빨라지기보다는 진행이 더뎌질 가능성을 염두에 두면서 바라볼 필요가 있다.

특히, 2017년 신규분양 감소 등 전국 주택공급속도가 더딘 상황에서 재건축·재개발을 통한 공급 역시 감소되면 대도시 도심부의 노후주택은 빠르게 증가될 수 밖에 없다. 이 노후주택에 거주중인 사람들을 중심으로 주거환경 변화를 이끌고자 하는 움직임 또한 나타날 수 밖에 없다.

단독주택·연립주택, 선호 주거 아니다

한국에서 일반적인 주거는 바로 아파트다.

아파트를 선호하는 이유는 건설사가 현재 일반인들이 원하는 주거환경을 가장 저렴한 가격에 가장 편한 방법으로 공급하고 있기 때문이다. 유사한 주거환경을 일반인이 구현하기 위해 고민해야 하는 여러 가지 조건들(부지물색, 최적설계, 시공사선정, 감리, 하자보수 등)을 모두 해결해주는 것이 바로 도심부 아파트다.

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연립주택 가격과 아파트 가격의 큰 격차, 자료: KB부동산, 유진투자증권

특히 아파트 중에서도 1,000호가 넘는 대단지에 시장관심이 더욱 몰리는 현상은 명쾌하다. 바로, 집적의 효과로 주거환경을 좌우하는 기타 편의시설도 함께 갖춰지기 때문이다. 해외에서는 쉽게 찾아볼 수 없는 아파트, 특히 대단지 아파트가 가져온 한국 거주환경 변화는 놀랍다.
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자료:현대건설

특히 2017년 하반기 시공사 선정이 있었던 반포주공 1,2,4주구 같은 경우, 단지 내 커뮤니티 시설로 그 동안 존재하지 않던 오페라하우스 및 아이스링크 등을 제공되면서 단지 내 커뮤니티시설의 수준을 한 단계 끌어올렸다. 많은 수요자들의 주거 눈높이가 단순히 신축주택 그 자체가 아니라, 주택에 수반되어 제공되는 커뮤니티 시설까지도 함께 감안한다는 것을 의미한다.
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신축연립, 과거 다세대주택과 다른 개선된 주거공간 제공, 자료:위일종합건설

이 같은 변화는 주거환경의 상당수를 차지하고 있는 단독주택, 연립주택 등의 인기를 더욱 떨어뜨리는 결과를 초래하고 있다.

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연립주택 매매가 상승률, 아파트보다 낮음, 자료: KB부동산, 유진투자증권

실제로 가격도 가격이지만, 현재 주택가격 상승추세에서 연립주택이 보여주는 실질가격 및 가격상승률은 시장에서 아파트에 쏠려있는 관심도를 그대로 설명한다. 실내 주거환경만으로는 신축 연립주택도 아파트에 못지 않지만, 시장은 단순히 주거환경만을 원하는 것이 아니다. 그만큼 최근 주거에 대한 눈높이는 지극히 높다.

황성수 기자 hss@markettimes.co.kr
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